Zwangsversteigerung

Immobilien aus Zwangsversteigerungen günstig & gut informiert kaufen

Die GHG berät und begleitet Sie Schritt für Schritt durch den Bietprozess

Das Gericht setzt den Verkehrswert, der in den meisten Fällen durch einen vereidigten Gutachter ermittelt wurde, durch Beschluss fest. Das Gericht übernimmt jedoch keine Gewährleistung für die Richtigkeit der Angaben im Gutachten. Das Objekt wird verkauft „wie es steht und liegt“.

Dieser Verkehrswert gibt dem Bieter zunächst einen Anhaltspunkt, welcher Wert dem Objekt durch den Gutachter beigemessen wird.

Über diese reine Information hinaus hat der Verkehrswert jedoch auch prozessuale Funktionen.

So muss in einem ersten Versteigerungstermin mindestens 50% (bei Gericht „5/10“ genannt) des festgesetzten Verkehrswertes durch den Interessenten geboten werden, da ansonsten das Versteigerungsgericht von Amts wegen einen Zuschlag nicht erteilen darf.

Darüber hinaus hat der im Termin anwesende Vertreter der betreibenden Gläubigerbank die Möglichkeit, bei Nichterreichen von 70% („7/10“) des festgesetzten Verkehrswertes den Zuschlag durch einfache Erklärung versagen zu lassen.

Wird in einem Zwangsversteigerungstermin aus einem der vorgenannten Gründe der Zuschlag versagt, gelten beide Wertgrenzen (5/10 und 7/10) in den folgenden Terminen nicht mehr.

Dies ist grundsätzlich nicht der Fall. Auch in Zwangsversteigerungsterminen ohne Wertgrenzen hat die betreibende Gläubigerbank als „Herrin des Verfahrens“ verschiedene vom Gesetzgeber vorgegebene Möglichkeiten, den Zuschlag versagen zu lassen, wenn ihr das Meistgebot nicht ausreicht.

 

Daher ist es ratsam, vorab Gespräche mit der zuständigen GHG aufzunehmen.

Dies kann man entweder schon durch Kontaktaufnahme vor dem Termin, spätestens jedoch im Versteigerungstermin über den Vertreter der Gläubigerbank im Termin erreichen, um entsprechende Erlösvorstellungen zu erfahren und sein Bietverhalten entsprechend einrichten zu können.

Für unsere Auftraggeber steht Ihnen die GHG für eine derartige Kontaktaufnahme zur Verfügung.

Es ist nicht ausgeschlossen, dass nach den speziellen Versteigerungsbedingungen für das gewünschte Objekt einzelne Rechte in den Grundbüchern, etwa in Abteilung II („Lasten und Beschränkungen“, wie z. B. Wegerechte, Grunddienstbarkeiten oder sonstige Eintragungen) oder sogar in Abteilung III („Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden“) bestehen bleiben.

Hierüber kann man sich durch rechtzeitige Einsichtnahme in das Grundbuch informieren. Allerdings muss nach § 12 GBO (Grundbuchordnung) hierfür ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden.

Die Versteigerungsbedingungen werden jedoch auch im Bekanntmachungsteil eines jeden Versteigerungstermins durch das Gericht vorgetragen. Erst nach dem Bekanntmachungsteil folgt die eigentliche Bietzeit, innerhalb derer Gebote abgegeben werden können.

Wirft der Bekanntmachungsteil Fragen auf bzw. sollten solche noch unbeantwortet sein, empfiehlt sich eine unnachgiebige Nachfrage, bis alle Unklarheiten ausgeräumt sind.

Es ist natürlich besonders wichtig, ob das Objekt lastenfrei oder mit bestehenbleibenden Belastungen versteigert wird.

Gebote können nur persönlich und mündlich im Termin abgegeben werden. Eine schriftliche oder telefonische Gebotsabgabe hat der Gesetzgeber ausgeschlossen. Jeder Versteigerungstermin ist öffentlich. Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten, sie endet jedoch erst, wenn trotz Aufforderung des Gerichts keine Gebote mehr abgegeben werden und das Gericht den „Schluss der Versteigerung“ verkündet (Ende der Bietzeit).

Bieter müssen sich durch gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Wer ein Gebot für einen Dritten abgeben möchte – dies gilt auch für Ehegatten –, muss eine öffentlich beglaubigte Bietvollmacht (Notarurkunde) vorlegen. Bei Geboten für eine juristische Person muss deren Vertreter zusätzlich seine Vertretungsbefugnis mittels Vorlage eines aktuellen, beglaubigten Auszugs aus dem Handelsregister, der nicht älter als drei Wochen sein sollte, nachweisen. Die Aktualität für den Handelsregisterauszug wird jedoch von den Versteigerungsgerichten unterschiedlich gehandhabt und sollte daher bei der Abteilung für Zwangsversteigerungen zuständigen Amtsgerichts erfragt werden.

Wollen mehrere Bieter gemeinsam ein Gebot abgeben, sollten sie sich im Vorfeld die Anteilsverhältnisse überlegen und diese bei Gebotsabgabe benennen (Bsp. Eheleute bieten zu je 1/2 –Anteil oder 1/4 und 3/4- Anteil).

Versteigerungstermine sind öffentlich, so dass jeder daran teilnehmen darf.

Gebote abgeben kann jeder voll Geschäftsfähige im Sinne des BGB, der sich bei der Abgabe des Gebots mit einem gültigen Personalausweis, Reisepass oder Aufenthaltstitel ausweisen kann. Erfahrungsgemäß kann im Falle eines nur befristeten Aufenthaltstitels die Berechtigung zur Gebotsabgabe von der Gültigkeitsdauer des Aufenthaltstitels abhängig sein. Einschränkungen hinsichtlich der Nationalität eines Bieters gibt es nicht. Ein Gebot ist jedoch in deutscher Sprache und durch den nicht vertretenden Bieter selbst abzugeben; überdies muss ein Bieter dem Inhalt des Zwangsversteigerungstermins sprachlich folgen können.

Die Angaben zur Anschrift des Bieters in dem jeweiligen Ausweisdokument müssen aktuell und zutreffend sein bzw. gegenüber dem Vollstreckungsgericht aktuell und zutreffend benannt werden.

Wichtig: Um unnötige Verzögerungen oder Probleme bei der Zustellung wichtiger Informationen und Dokumente zu vermeiden, ist es ratsam, sich bereits im Vorfeld einer Versteigerung um einen Zustellungsbevollmächtigten mit Anschrift im deutschen Bundesgebiet (z.B. Freunde, Verwandte etc.) zu kümmern und diesen im Versteigerungstermin gegenüber dem Gericht zu benennen. Gläubigervertreter können die Zuschlagserteilung hiervon abhängig machen.

Als Bieter muss man damit rechnen, dass ein Verfahrensbeteiligter bei Abgabe eines Gebotes Sicherheitsleistung verlangt, die dann sofort erbracht werden muss. Der Nachweis über die Sicherheit ist daher zum Termin zu erbringen.

Ist Sicherheit beantragt, so kann ein Gebot nur bei Leistung der Sicherheit berücksichtigt werden, anderenfalls ist es als unzulässig zurückzuweisen.                                        

Es obliegt allein den antragsberechtigten Verfahrensbeteiligten, Sicherheit zu verlangen oder darauf zu verzichten. Ausnahmsweise wird letzteres jedoch nur der Fall sein, wenn ihm die Bonität des Bieters bereits bekannt ist und die Finanzierung des Objektes als gesichert anzusehen ist. Unter Umständen ist auch der Schuldner antragsberechtigt, weshalb jeder Bieter grundsätzlich darauf vorbereitet sein sollte, Sicherheit leisten zu müssen.

Die die Höhe der Sicherheitsleistung beträgt grundsätzlich 10% des gerichtlichen Verkehrswertes

Gemäß der aktuellen Gesetzgebung kann Sicherheit im Zwangsversteigerungsverfah­ren i.H.v. 10% des gesetzlichen Verkehrswertes in den folgenden Formen geleistet wer­den:

Als rechtzeitige vorherige Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse. Die hierfür erforderlichen Angaben zum Verwendungszweck sollten der Veröffentlichung des Zwangsversteigerungstermins entnommen oder bei Gericht erfragt werden. Diese Angaben sollten zwingend beachtet werden, um Verzögerungen bei der Zuordnung der Zahlung durch die Gerichtskasse zu vermeiden. Dem Gericht muss die Mitteilung der Justizkasse über den Eingang der Zahlung spätestens im Termin vorliegen. Ein Einzahlungsbeleg des Bieters ist nicht ausreichend. Auch eine Bareinzahlung am Tage des Zwangsversteigerungstermins bei der Gerichtskasse ist nicht möglich.

Außerdem kann die Sicherheit geleistet werden durch Bundesbankschecks oder Verrechnungsschecks, ausgestellt frühestens am dritten Werktag vor dem Zwangsversteigerungstermin. Ausschließlich zugelassen sind nur Schecks, die von einem im Geltungsbereich des Gesetzes zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstituts oder der Bundesbank ausgestellt und im Inland zahlbar sind. Durch den Bieter ausgestellte Verrechnungsschecks sind als Sicherheitsleistung ausgeschlossen.

Sicherheit kann auch durch eine selbstschuldnerische, unbedingte und unbefristete Bürgschaft eines der vorgenannten Kreditinstitute erbracht werden („Bankbürgschaft“).

Sicherheitsleistung in Form von Bargeld ist ebenso ausgeschlossen wie andere Vermögensnachweise, z.B. Wertpapiere, Sparbücher oder die oben genannten gewöhnlichen Bar- oder Verrechnungsschecks.

Der Bieter sollte daher nicht unbedingt bis zum Schluss der Versteigerung mit seinem Ge­bot warten, da Mängel bei der Sicherheitsleistung oder auch solche bei Vertretungsvollmach­ten (siehe oben) dann noch in Ruhe erörtert und geklärt werden können.

Wird einem Bieter der Zuschlag nicht erteilt, so wird die Sicherheit am Ende des Zwangsversteigerungstermins zurückerstat­tet bzw. zurücküberwiesen, sofern sie sich auf einem Konto der Gerichtskasse befindet.

Wird einem Bieter der Zuschlag erteilt, wird ein Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses anberaumt, der ca. 6 - 8 Wochen nach dem Zwangsversteigerungstermin liegt.

Spätestens in diesem Termin ist dann das Meistgebot an das Gericht zu zahlen (abzüglich eventuell gezahlter Sicherheitsleistung). Das Meistgebot wird vom Tage des Zuschlags an bis einen Tag vor dem Verteilungstermin mit 4% verzinst, diese Zinsen hat der Ersteher ebenfalls zu entrichten. Das Gericht teilt dem Ersteher den genauen Betrag und den Zahlungstermin schriftlich mit.

Es ist zu beachten, dass dieser Termin nicht durch einfache Erklärung verschiebbar ist. Ein Interessent sollte sich daher darauf einstellen, dass die Finanzierung entsprechend gesichert und die Bezahlung des Meistgebots spätestens bis zu diesem Termin gewährleistet ist. Sollte das Meistgebot im Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses nicht bezahlt sein, drohen dem Ersteher unmittelbar die Eintragungen von Zwangssicherungshypotheken und die Vollstreckung in voller Höhe des Gebotes.

Im Rahmen einer Zwangsversteigerung wird das Eigentum nicht durch notariellen Vertrag, sondern durch staatlichen Hoheitsakt, den Zuschlag, auf den Meistbietenden übertragen.

Im Moment der Erteilung des Zuschlags („Verkündung des Zuschlagsbeschlusses“) ist der Meistbietende der neue Eigentümer des Grundbesitzes. In diesem Moment gehen Nutzen und Lasten auf ihn über, d.h. er trägt die Gefahr des Untergangs, der Verschlechterung, etc. und hat sämtliche Eigentümerpflichten (Objektversicherung, Winterdienst etc.).

Im Grundbuch eingetragen wird der Meistbietende jedoch erst, wenn dem Gericht die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt. Das Gericht veranlasst dann die Umschreibung des Grundbuchs von Amts wegen.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung übermittelt das Finanzamt direkt an das Gericht, sobald der Ersteher die ihm durch das Finanzamt festgesetzte Grunderwerbsteuer an das Finanzamt geleistet hat.

Neben der Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 - 6,5% des Meistgebots) hat der Ersteher die Gerichtskosten für die Erteilung des Zuschlages (maßgeblich ist die Höhe des Meistgebots) sowie die Kosten für die Grundbuchberichtigung (Eintragung seiner Person als Eigentümer; maßgeblich ist die Höhe des Verkehrswertes) zu tragen.

In aller Regel sind diese Kosten geringer als die üblichen Notarkosten bei einem Erwerb im Rahmen eines Kaufvertrages.

Der Zuschlagsbeschluss des Gerichts ist gleichzeitig Räumungs- und Herausgabetitel gegen den früheren Eigentümer und die zu seinem Haushalt gehörenden Personen.

Sollte das Objekt an einen Dritten vermietet sein, so muss der Ersteher dieses bei Bedarf zum nächstmöglichen Termin kündigen, andernfalls wird es unverändert fortgeführt. Für die Kündigung gelten gegebenenfalls allgemeine Mieterschutzvorschriften.

Dies ist nur bedingt möglich, nämlich dann, wenn alle im Grundbuch eingetragenen Berechtigten, einschließlich Vollstreckungsschuldner, zustimmen. Es muss dann ein Beurkundungstermin beim Notar vereinbart werden, in dem ein “normaler Kaufvertrag” geschlossen und beurkundet wird.

Eine Ausbietungsgarantie ist ein Vertrag mit der betreibenden Gläubigerin, in dem sich der Bieter verpflichtet, mindestens einen bestimmten Betrag zu bieten. Im Gegenzug verpflichtet sich die Bank, bei Abgabe des vereinbarten Gebots der Erteilung des Zuschlags nicht entgegenzutreten bzw. diese durch eigene Anträge zu verhindern.



Sie haben eine Immobilie gefunden, die Ihnen gefällt. Der Preis liegt im Budget. Doch das Objekt wird zwangsversteigert – und das ist für Sie Neuland. Was ist beim Bieten zu beachten? Welche Vor- oder Nachteile bietet eine Zwangsversteigerung für Sie? Welche Formalien sind zu erfüllen? GHG Immobilien begleitet Sie als Kauf- bzw. Bietinteressent kompetent und transparent – vor, während und nach der Zwangsversteigerung.

Sie erhalten alle Informationen, die Sie für eine gute Kaufentscheidung brauchen: Wir erläutern Ihnen das Prozedere bei einer Zwangsversteigerung und klären Sie über die Besonderheiten dieses Erwerbsvorgangs auf. Auch alle Fragen zur Immobilie beantworten wir nach bestem Wissen und Gewissen.

Und das Beste: Wenn Sie aus dem GHG-Bestand eine Immobilie ersteigern wollen, erhalten Sie als Kauf- bzw. Bietinteressent unseren Service provisionsfrei.

Gehen Sie mit GHG Immobilien gut informiert in die Zwangsversteigerung

Bevor Sie auf eine Immobilie bieten, möchten Sie möglichst viel darüber wissen. Das ist bei Zwangsversteigerungen mitunter schwierig. Denn diese initiiert normalerweise nicht der Immobilieneigentümer, sondern ein Gläubiger, bei dem er hohe Schulden hat. Wenn der Eigentümer bei der Zwangsversteigerung nicht kooperiert, sind z. B. Mietverträge oder Innenräume eventuell nicht einsehbar. Darüber klären wir Sie im Vorfeld der Zwangsversteigerung gewissenhaft auf.

Alle relevanten Informationen, die wir auf verschiedenen Wegen besorgen können, stellen wir Ihnen bereit. In einem ausführlichen Exposé erhalten Sie umfassende Angaben zum Versteigerungsobjekt, z. B.:

  • aus einem professionellen Verkehrswertgutachten zu der Immobilie
  • über Grundbucheinträge
  • aus dem Baulastenverzeichnis
  • sowie weitere verfügbare Dokumente, Daten und Fotos

 

Soweit möglich organisieren wir auch eine Besichtigung vor Ort – selbstverständlich im Einvernehmen mit dem Immobilieneigentümer und eventuellen Mietern oder Pächtern. Für sie bedeutet die Zwangsversteigerung einen harten Umbruch. Mit Fairness und Verständnis versuchen wir alles, um mit ihnen ins Gespräch und zu einer gütlichen Einigung zu kommen. Das gibt allen Beteiligten bei der Zwangsversteigerung ein besseres Gefühl und erleichtert auch praktisch die Übergabe.

Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?

Eine Zwangsversteigerung findet statt, wenn z. B. eine Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen dient und der Kreditnehmer dieses nicht zurückzahlt. Dann kann die Gläubigerbank die Grundschuld geltend machen und eine Zwangsvollstreckung beim Amtsgericht einleiten.

Zum Ablauf einer Zwangsversteigerung gehören:

 

  • Bekanntgabe des Versteigerungstermins: Spätestens sechs Wochen vorher wird der Termin für die Zwangsversteigerung angekündigt (im Amtsblatt des Gerichtsbezirks, durch Aushänge im Gericht und auf diversen Internetportalen).
  • Vorbereitungszeit: Informieren Sie sich vor der Zwangsversteigerung so gut wie möglich über die zu versteigernde Immobilie und die Besonderheiten des Verfahrens. Fragen Sie gern bei uns nach.
  • öffentlicher Versteigerungstermin: An einer Zwangsversteigerung kann jeder ohne Voranmeldung teilnehmen. Wer mitbieten will, braucht einen gültigen Personalausweis und eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des gerichtlich festgesetzten Verkehrswerts der Immobilie. Diese kann als bestätigter Bundesbank- oder Verrechnungsscheck, Bankbürgschaft oder Überweisung an das Gericht hinterlegt werden. Für eine Überweisung teilen wir Ihnen gern die Bankverbindung der Gerichtskasse mit.
  • Eröffnung der Zwangsversteigerung: Ein Rechtspfleger benennt die Verfahrensbeteiligten und verliest relevante Daten zum Versteigerungsobjekt. Dazu gehören eingetragene Grundschulden, der Verkehrswert der Immobilie und das Mindestgebot.
  • Bietzeit: Mindestens 30 Minuten lang können die anwesenden Bieter mündlich Ihre Gebote abgeben. Wenn die Bietzeit abläuft, macht der Rechtspfleger darauf aufmerksam. Er fordert dann nochmals zu weiteren Geboten auf. Werden dennoch keine mehr abgegeben, endet die Bietzeit.
  • Zuschlag: Kommt kein höheres Gebot mehr, erhält der Höchstbietende den Zuschlag. Er oder sie wird in diesem Moment neuer Eigentümer der Immobilie. Es sei denn, der Gläubiger stoppt die Zwangsversteigerung vorzeitig.
  • Zahlungstermin: Ca. 6–8 Wochen nach dem Zuschlag wird das gesamte Gebot fällig. Das Gericht teilt den Termin und den genauen Betrag (ggf. abzüglich der bereits gezahlten Sicherheitsleistung und zuzüglich 4 % Zinsen für den Zeitraum seit dem Zuschlag) schriftlich mit.
  • Immobilienübergabe: Der Zuschlag ist zugleich ein Räumungstitel gegen den Schuldner, falls er die Immobilie selbst nutzt. Mietverträge bleiben zunächst bestehen, es gibt jedoch ein Sonderkündigungsrecht.

 

Haben Sie noch Fragen zum Ablauf der Zwangsversteigerung? Oder wollen Sie mehr über eine Immobilie erfahren, die Sie interessiert? Dann nehmen Sie gern Kontakt mit uns auf. Oder laden Sie sich unsere Infos für Bieter bei Zwangsversteigerungen herunter.

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Infos für Bieter bei Zwangsversteigerungen (PDF) downloaden

 

Wichtige Hinweise:

Wir hoffen, dass wir mit diesen allgemeinen Hinweisen zu Ihrer Information beigetragen haben. Natürlich ist es unmöglich, in dieser kurzen Form alle denkbaren Konstellationen und tatsächlichen Möglichkeiten zu erörtern. Wir machen außerdem darauf aufmerksam, dass unsere Hinweise zur Zwangsversteigerung lediglich unverbindlichen Informationszwecken dienen und keine Rechtsberatung im konkreten Sinne darstellen. Ebenfalls kann keine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit der vorstehenden Ausführungen übernommen werden. Weitergehende Fragen sollten daher am besten vor dem Versteigerungstermin durch Rücksprache mit den Beteiligten und Ihrer GHG geklärt werden.