Immobilien aus Zwangsversteigerungen günstig & gut informiert kaufen

Das Gericht setzt den Verkehrswert, der in den meisten Fällen durch einen vereidigten Gutachter ermittelt wurde, durch Beschluss fest. Das Gericht übernimmt jedoch keine Gewährleistung für die Richtigkeit der Angaben im Gutachten. Das Objekt wird verkauft „wie es steht und liegt“.

Dieser Verkehrswert gibt dem Bieter zunächst einen Anhaltspunkt, welcher Wert dem Objekt durch den Gutachter beigemessen wird.

Über diese reine Information hinaus hat der Verkehrswert jedoch auch prozessuale Funktionen.

So muss in einem ersten Versteigerungstermin mindestens 50% (bei Gericht „5/10“ genannt) des festgesetzten Verkehrswertes durch den Interessenten geboten werden, da ansonsten das Versteigerungsgericht von Amts wegen einen Zuschlag nicht erteilen darf.

Darüber hinaus hat der im Termin anwesende Vertreter der betreibenden Gläubigerbank die Möglichkeit, bei Nichterreichen von 70% („7/10“) des festgesetzten Verkehrswertes den Zuschlag durch einfache Erklärung versagen zu lassen.

Wird in einem Zwangsversteigerungstermin aus einem der vorgenannten Gründe der Zuschlag versagt, gelten beide Wertgrenzen (5/10 und 7/10) in den folgenden Terminen nicht mehr.

Dies ist grundsätzlich nicht der Fall. Auch in Zwangsversteigerungsterminen ohne Wertgrenzen hat die betreibende Gläubigerbank als „Herrin des Verfahrens“ verschiedene vom Gesetzgeber vorgegebene Möglichkeiten, den Zuschlag versagen zu lassen, wenn ihr das Meistgebot nicht ausreicht.

Daher ist es ratsam, vorab Gespräche mit der zuständigen GHG aufzunehmen.

Dies kann man entweder schon durch Kontaktaufnahme vor dem Termin, spätestens jedoch im Versteigerungstermin über den Vertreter der Gläubigerbank im Termin erreichen, um entsprechende Erlösvorstellungen zu erfahren und sein Bietverhalten entsprechend einrichten zu können.

Für unsere Auftraggeber steht Ihnen die GHG für eine derartige Kontaktaufnahme zur Verfügung.

Es ist nicht ausgeschlossen, dass nach den speziellen Versteigerungsbedingungen für das gewünschte Objekt einzelne Rechte in den Grundbüchern, etwa in Abteilung II („Lasten und Beschränkungen“, wie z. B. Wegerechte, Grunddienstbarkeiten oder sonstige Eintragungen) oder sogar in Abteilung III („Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden“) bestehen bleiben.

Hierüber kann man sich durch rechtzeitige Einsichtnahme in das Grundbuch informieren. Allerdings muss nach § 12 GBO (Grundbuchordnung) hierfür ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden.

Die Versteigerungsbedingungen werden jedoch auch im Bekanntmachungsteil eines jeden Versteigerungstermins durch das Gericht vorgetragen. Erst nach dem Bekanntmachungsteil folgt die eigentliche Bietzeit, innerhalb derer Gebote abgegeben werden können.

Wirft der Bekanntmachungsteil Fragen auf bzw. sollten solche noch unbeantwortet sein, empfiehlt sich eine unnachgiebige Nachfrage, bis alle Unklarheiten ausgeräumt sind.

Es ist natürlich besonders wichtig, ob das Objekt lastenfrei oder mit bestehenbleibenden Belastungen versteigert wird.

Gebote können nur persönlich und mündlich im Termin abgegeben werden. Eine schriftliche oder telefonische Gebotsabgabe hat der Gesetzgeber ausgeschlossen. Jeder Versteigerungstermin ist öffentlich. Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten, sie endet jedoch erst, wenn trotz Aufforderung des Gerichts keine Gebote mehr abgegeben werden und das Gericht den „Schluss der Versteigerung“ verkündet (Ende der Bietzeit).

Bieter müssen sich durch gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Wer ein Gebot für einen Dritten abgeben möchte – dies gilt auch für Ehegatten –, muss eine öffentlich beglaubigte Bietvollmacht (Notarurkunde) vorlegen. Bei Geboten für eine juristische Person muss deren Vertreter zusätzlich seine Vertretungsbefugnis mittels Vorlage eines aktuellen, beglaubigten Auszugs aus dem Handelsregister, der nicht älter als drei Wochen sein sollte, nachweisen. Die Aktualität für den Handelsregisterauszug wird jedoch von den Versteigerungsgerichten unterschiedlich gehandhabt und sollte daher bei der Abteilung für Zwangsversteigerungen zuständigen Amtsgerichts erfragt werden.

Wollen mehrere Bieter gemeinsam ein Gebot abgeben, sollten sie sich im Vorfeld die Anteilsverhältnisse überlegen und diese bei Gebotsabgabe benennen (Bsp. Eheleute bieten zu je 1/2 –Anteil oder 1/4 und 3/4- Anteil).

Versteigerungstermine sind öffentlich, so dass jeder daran teilnehmen darf.

Gebote abgeben kann jeder voll Geschäftsfähige im Sinne des BGB, der sich bei der Abgabe des Gebots mit einem gültigen Personalausweis, Reisepass oder Aufenthaltstitel ausweisen kann. Erfahrungsgemäß kann im Falle eines nur befristeten Aufenthaltstitels die Berechtigung zur Gebotsabgabe von der Gültigkeitsdauer des Aufenthaltstitels abhängig sein. Einschränkungen hinsichtlich der Nationalität eines Bieters gibt es nicht. Ein Gebot ist jedoch in deutscher Sprache und durch den nicht vertretenden Bieter selbst abzugeben; überdies muss ein Bieter dem Inhalt des Zwangsversteigerungstermins sprachlich folgen können.

Die Angaben zur Anschrift des Bieters in dem jeweiligen Ausweisdokument müssen aktuell und zutreffend sein bzw. gegenüber dem Vollstreckungsgericht aktuell und zutreffend benannt werden.

Wichtig: Um unnötige Verzögerungen oder Probleme bei der Zustellung wichtiger Informationen und Dokumente zu vermeiden, ist es ratsam, sich bereits im Vorfeld einer Versteigerung um einen Zustellungsbevollmächtigten mit Anschrift im deutschen Bundesgebiet (z.B. Freunde, Verwandte etc.) zu kümmern und diesen im Versteigerungstermin gegenüber dem Gericht zu benennen. Gläubigervertreter können die Zuschlagserteilung hiervon abhängig machen.

Als Bieter muss man damit rechnen, dass ein Verfahrensbeteiligter bei Abgabe eines Gebotes Sicherheitsleistung verlangt, die dann sofort erbracht werden muss. Der Nachweis über die Sicherheit ist daher zum Termin zu erbringen.

Ist Sicherheit beantragt, so kann ein Gebot nur bei Leistung der Sicherheit berücksichtigt werden, anderenfalls ist es als unzulässig zurückzuweisen.                                        

Es obliegt allein den antragsberechtigten Verfahrensbeteiligten, Sicherheit zu verlangen oder darauf zu verzichten. Ausnahmsweise wird letzteres jedoch nur der Fall sein, wenn ihm die Bonität des Bieters bereits bekannt ist und die Finanzierung des Objektes als gesichert anzusehen ist. Unter Umständen ist auch der Schuldner antragsberechtigt, weshalb jeder Bieter grundsätzlich darauf vorbereitet sein sollte, Sicherheit leisten zu müssen.

Die die Höhe der Sicherheitsleistung beträgt grundsätzlich 10% des gerichtlichen Verkehrswertes

Gemäß der aktuellen Gesetzgebung kann Sicherheit im Zwangsversteigerungsverfah­ren i.H.v. 10% des gesetzlichen Verkehrswertes in den folgenden Formen geleistet wer­den:

Als rechtzeitige vorherige Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse. Die hierfür erforderlichen Angaben zum Verwendungszweck sollten der Veröffentlichung des Zwangsversteigerungstermins entnommen oder bei Gericht erfragt werden. Diese Angaben sollten zwingend beachtet werden, um Verzögerungen bei der Zuordnung der Zahlung durch die Gerichtskasse zu vermeiden. Dem Gericht muss die Mitteilung der Justizkasse über den Eingang der Zahlung spätestens im Termin vorliegen. Ein Einzahlungsbeleg des Bieters ist nicht ausreichend. Auch eine Bareinzahlung am Tage des Zwangsversteigerungstermins bei der Gerichtskasse ist nicht möglich.

Außerdem kann die Sicherheit geleistet werden durch Bundesbankschecks oder Verrechnungsschecks, ausgestellt frühestens am dritten Werktag vor dem Zwangsversteigerungstermin. Ausschließlich zugelassen sind nur Schecks, die von einem im Geltungsbereich des Gesetzes zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstituts oder der Bundesbank ausgestellt und im Inland zahlbar sind. Durch den Bieter ausgestellte Verrechnungsschecks sind als Sicherheitsleistung ausgeschlossen.

Sicherheit kann auch durch eine selbstschuldnerische, unbedingte und unbefristete Bürgschaft eines der vorgenannten Kreditinstitute erbracht werden („Bankbürgschaft“).

Sicherheitsleistung in Form von Bargeld ist ebenso ausgeschlossen wie andere Vermögensnachweise, z.B. Wertpapiere, Sparbücher oder die oben genannten gewöhnlichen Bar- oder Verrechnungsschecks.

Der Bieter sollte daher nicht unbedingt bis zum Schluss der Versteigerung mit seinem Ge­bot warten, da Mängel bei der Sicherheitsleistung oder auch solche bei Vertretungsvollmach­ten (siehe oben) dann noch in Ruhe erörtert und geklärt werden können.

Wird einem Bieter der Zuschlag nicht erteilt, so wird die Sicherheit am Ende der Zwangsversteigerungstermins zurückerstat­tet bzw. zurücküberwiesen, sofern sie sich auf einem Konto der Gerichtskasse befindet.

Wird einem Bieter der Zuschlag erteilt, wird ein Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses anberaumt, der ca. 6 - 8 Wochen nach dem Zwangsversteigerungstermin liegt.

Spätestens in diesem Termin ist dann das Meistgebot an das Gericht zu zahlen (abzüglich eventuell gezahlter Sicherheitsleistung). Das Meistgebot wird vom Tage des Zuschlags an bis einen Tag vor dem Verteilungstermin mit 4% verzinst, diese Zinsen hat der Ersteher ebenfalls zu entrichten. Das Gericht teilt dem Ersteher den genauen Betrag und den Zahlungstermin schriftlich mit.

Es ist zu beachten, dass dieser Termin nicht durch einfache Erklärung verschiebbar ist. Ein Interessent sollte sich daher darauf einstellen, dass die Finanzierung entsprechend gesichert und die Bezahlung des Meistgebots spätestens bis zu diesem Termin gewährleistet ist. Sollte das Meistgebot im Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses nicht bezahlt sein, drohen dem Ersteher unmittelbar die Eintragungen von Zwangssicherungshypotheken und die Vollstreckung in voller Höhe des Gebotes.

Im Rahmen einer Zwangsversteigerung wird das Eigentum nicht durch notariellen Vertrag, sondern durch staatlichen Hoheitsakt, den Zuschlag, auf den Meistbietenden übertragen.

Im Moment der Erteilung des Zuschlags („Verkündung des Zuschlagsbeschlusses“) ist der Meistbietende der neue Eigentümer des Grundbesitzes. In diesem Moment gehen Nutzen und Lasten auf ihn über, d.h. er trägt die Gefahr des Untergangs, der Verschlechterung, etc. und hat sämtliche Eigentümerpflichten (Objektversicherung, Winterdienst etc.).

Im Grundbuch eingetragen wird der Meistbietende jedoch erst, wenn dem Gericht die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt. Das Gericht veranlasst dann die Umschreibung des Grundbuchs von Amts wegen.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung übermittelt das Finanzamt direkt an das Gericht, sobald der Ersteher die ihm durch das Finanzamt festgesetzte Grunderwerbsteuer an das Finanzamt geleistet hat.

Neben der Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 - 6,5% des Meistgebots) hat der Ersteher die Gerichtskosten für die Erteilung des Zuschlages (maßgeblich ist die Höhe des Meistgebots) sowie die Kosten für die Grundbuchberichtigung (Eintragung seiner Person als Eigentümer; maßgeblich ist die Höhe des Verkehrswertes) zu tragen.

In aller Regel sind diese Kosten geringer als die üblichen Notarkosten bei einem Erwerb im Rahmen eines Kaufvertrages.

Der Zuschlagsbeschluss des Gerichts ist gleichzeitig Räumungs- und Herausgabetitel gegen den früheren Eigentümer und die zu seinem Haushalt gehörenden Personen.

Sollte das Objekt an einen Dritten vermietet sein, so muss der Ersteher dieses bei Bedarf zum nächstmöglichen Termin kündigen, andernfalls wird es unverändert fortgeführt. Für die Kündigung gelten gegebenenfalls allgemeine Mieterschutzvorschriften.

Dies ist nur bedingt möglich, nämlich dann, wenn alle im Grundbuch eingetragenen Berechtigten, einschließlich Vollstreckungsschuldner, zustimmen. Es muss dann ein Beurkundungstermin beim Notar vereinbart werden, in dem ein “normaler Kaufvertrag” geschlossen und beurkundet wird.

Eine Ausbietungsgarantie ist ein Vertrag mit der betreibenden Gläubigerin, in dem sich der Bieter verpflichtet, mindestens einen bestimmten Betrag zu bieten. Im Gegenzug verpflichtet sich die Bank, bei Abgabe des vereinbarten Gebots der Erteilung des Zuschlags nicht entgegenzutreten bzw. diese durch eigene Anträge zu verhindern.