Hinweise zur Zwangsversteigerung

Was bedeutet der festgesetzte Verkehrswert?

Das Gericht lässt, in den meisten Fällen durch einen vereidigten Gutachter, den Verkehrswert des Versteigerungsobjektes feststellen. Das Gericht übernimmt jedoch keine Gewährleistung für die Richtigkeit der Angaben im Gutachten. Das Objekt wird verkauft „wie es steht und liegt“.

Dieser Verkehrswert gibt dem Bieter zunächst einen Anhaltspunkt, welcher Wert dem Objekt durch den Gutachter beigemessen wird. 

Über diese reine Information hinaus, hat der Verkehrswert jedoch auch prozessuale Funktionen.

So muss in einem ersten Versteigerungstermin mindestens 50 % des festgesetzten Verkehrswertes durch den Interessenten geboten werden, da ansonsten das Versteigerungsgericht von Amts wegen einen Zuschlag nicht erteilen darf.

Darüber hinaus hat der im Termin anwesende Vertreter der betreibenden Gläubigerbank die Möglichkeit, bei Nichterreichen von 7/10 des festgesetzten Verkehrswertes den Zuschlag durch einfache Erklärung versagen zu lassen. 

Erfolgt aus den vorgenannten Gründen in einem ersten Termin jedoch kein Zuschlag, so gelten beide Grenzen im nächsten Termin nicht mehr.

Muss bei einem zweiten oder weiteren Termin die betreibende Gläubigerin bei jedem Gebot, auch unterhalb von 70 oder 50 %, den Zuschlag erteilen lassen?

Dies ist grundsätzlich nicht der Fall. Auch in weiteren Terminen hat es die betreibende Gläubigerbank regelmäßig in der Hand, den Zuschlag versagen zu lassen, wenn ihr das Gebot nicht ausreicht. Daher ist es ratsam, vorab Gespräche mit der zuständigen GHG aufzunehmen.

Dies kann man entweder schon durch Kontaktaufnahme vor dem Termin, spätestens jedoch im Versteigerungstermin über den Vertreter der Gläubigerbank im Termin erreichen, um entsprechende Erlösvorstellungen zu erfahren und sein Bietverhalten entsprechend einrichten zu können.

Für unsere Auftraggeber steht Ihnen die GHG für eine derartige Kontaktaufnahme zur Verfügung. 

Warum ist es ratsam, vor dem Termin das Grundbuch einzusehen bzw. welche Informationen dazu werden spätestens im Versteigerungstermin bekanntgegeben?

Es ist nicht ausgeschlossen, dass nach den speziellen Versteigerungsbedingungen für das gewünschte Objekt einzelne Rechte in den Grundbüchern, etwa in Abt. II, wie z. B. Wegerechte, Grunddienstbarkeiten oder sonstige Eintragungen, oder sogar Rechte in Abt. III des Grundbuches (Grundschulden) bestehen bleiben.

Hierüber kann man sich durch rechtzeitige Einsichtnahme in das Grundbuch informieren. Diese Versteigerungsbedingungen werden jedoch in jedem Versteigerungstermin vor Beginn der eigentlichen Bietstunde nochmals durch das Gericht vorgetragen.

Soweit dann noch Fragen bestehen oder offen sind, sollte solange nachgefragt werden, bis alle Unklarheiten beseitigt sind. Es ist natürlich besonders wichtig, ob das Objekt lastenfrei oder mit bestehenbleibenden Belastungen versteigert wird.

Wie kann im Termin geboten werden?

Geboten werden kann nur mündlich im Termin (also nicht schriftlich oder telefonisch oder per e-Mail). Jeder Versteigerungstermin ist öffentlich. Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Min., sie endet jedoch erst, wenn trotz Aufforderung des Rechtspflegers keine Gebote mehr abgegeben werden und dieser das Ende der Bietezeit feststellt.

Welche Papiere und Unterlagen muss ein Bieter zur Abgabe von Geboten im Termin mitbringen?

Bieter müssen sich mit gültigem Personalausweis oder Pass ausweisen. Wenn für andere geboten werden soll (dies gilt auch für Ehegatten), muss eine Biet- oder Generalvollmacht in notarieller Urkunde vorliegen.

Beim Bieten für eine Firma ist ein beglaubigter Handelsregisterauszug vorzulegen, der nicht älter als zwei Monate sein darf.

Was bedeutet Sicherheitsleistung und muss diese auf jeden Fall geleistet werden?

Als Bieter muss man damit rechnen, dass ein Verfahrensbeteiligter bei Abgabe eines Gebotes Sicherheitsleistung verlangt, die dann sofort erbracht werden muss. Der Nachweis über die Sicherheit ist daher zum Termin mitzubringen.

Ist Sicherheit beantragt, so kann ein Gebot nur bei Leistung der Sicherheit berücksichtigt werden, anderenfalls ist es zurückzuweisen. Der Verfahrensbeteiligte, in der Regel der Vertreter der betreibenden Gläubigerbank, könnte ausnahmsweise auf Sicherheitsleistung verzichten. Dies wird normalerweise jedoch nur der Fall sein, wenn er den Bieter bereits vorher kennt und die Finanzierung des Objektes als gesichert ansehen kann. Aber auch der Schuldner kann ggf. Sicherheitsleistung verlangen, so dass auf jeden Fall Sicherheitsleistung vorbereitet sein sollte.

Die Sicherheitsleistung beträgt in der Regel 10 % des gerichtlichen Verkehrswertes.

In welcher Form kann Sicherheit geleistet werden?

Gemäß der aktuellen Gesetzgebung kann Sicherheit im Zwangsversteigerungsverfah­ren i.H.v. 10 % des gesetzlichen Verkehrswertes in den folgenden Formen geleistet wer­den:

Als rechtzeitige vorherige Überweisung auf ein Gerichtskonto unter Angabe des Aktenzei­chen des Gerichtes. Die jeweiligen Gerichtskonten müssen bei den einzelnen Versteige­rungsgerichten erfragt werden.

Hinweis: Eine Bareinzahlung am Tage des Termins bei der Gerichtskasse ist nicht möglich.

Ferner kann die Sicherheit durch einen bestätigten Bundesbank-Scheck geleistet werden, der frühestens 3 Tage vor dem Versteigerungstermin ausgestellt sein darf. Möglich ist auch eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines in Deutschland registrierten Kreditinstitutes (so genannte Bankbürgschaft).

Ferner möglich sind nunmehr auch Verrechnungsschecks, welche von einem Kreditinstitut frühestens 3 Tage vor dem Versteigerungstermin ausgestellt sein müssen, nicht jedoch private Verrechnungsschecks des Bieters.

Andere Vermögensnachweise, wie z.B. Wertpapiere, Sparbücher oder die oben genannten gewöhnlichen Bar- oder Verrechnungsschecks werden nicht als Sicherheit zugelassen und führen im Zweifel dazu, dass das Gebot zurückgewiesen wird.

Ebenfalls kann Sicherheit nicht mehr durch Bargeld geleistet werden.

Der Bieter sollte daher nicht unbedingt bis zum Schluss der Versteigerung mit seinem Ge­bot warten, da Mängel der Sicherheitsleistung oder auch solche evtl. Vertretungsvollmach­ten (siehe oben) ggf. noch in Ruhe erörtert und geklärt werden können. Wird einem Bieter der Zuschlag nicht erteilt, so wird die Sicherheit am Ende der Versteigerung zurückerstat­tet, bzw. zurücküberwiesen, sofern auf ein Gerichtskonto eingezahlt.

Wann und wie muss der Rest des Versteigerungsgebotes gezahlt werden?

Wird einem Bieter der Zuschlag erteilt, wird ein besonderer Verteilungstermin anberaumt, der ca. 6 - 8 Wochen nach dem Versteigerungstermin liegt.

Spätestens in diesem Termin ist dann das Meistgebot an das Gericht zu zahlen (abzüglich eventuell gezahlter Sicherheitsleistung). Das Meistgebot wird vom Tage des Zuschlags an bis einen Tag vor dem Verteilungstermin mit 4 % verzinst, diese Zinsen hat der Ersteher ebenfalls zu entrichten.

Es ist zu beachten, dass dieser Termin nicht durch einfache Erklärung verschiebbar ist. Ein Interessent sollte sich daher darauf einstellen, dass das Geld spätestens bis zu diesem Termin bereitsteht und die Finanzierung entsprechend gesichert ist, da ansonsten im schlimmsten Falle gegen den Bieter direkt in voller Höhe des Gebotes vollstreckt werden kann.

Wie und wann wird der Bieter Eigentümer?

Im Rahmen einer Zwangsversteigerung wird das Eigentum nicht durch notariellen Vertrag, sondern durch staatlichen Hoheitsakt, den Zuschlag, auf den Meistbietenden übertragen.

Ab Zuschlagserteilung wird der Meistbietende neuer Eigentümer des Grundbesitzes. Ab 
diesem Zeitpunkt trägt er die Gefahr des Untergangs, der Verschlechterung, etc. und hat für die Versicherung des Grundstücks etc. zu sorgen.

Im Grundbuch eingetragen wird der Meistbietende jedoch erst, wenn eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorgelegt werden kann. Die Eigentumsumschreibung muss jedoch nicht erneut (etwa beim Notar) beantragt werden, sondern dies übernimmt das Versteigerungsgericht. 

Mit welchen Kosten muss ein Bieter neben dem zu entrichtenden Erlös noch rechnen?

Ein Erwerb in einer Zwangsversteigerung ist grunderwerbsteuerpflichtig Je nach Bundesland fallen 3,5 –6,5% auf das Meistgebot an.

Der Ersteher trägt dann neben dem Meistgebot noch die Gerichtskosten für die Erteilung des Zuschlages sowie die Gerichtskosten für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch (Grobe Faustformel: Diese Kosten sind geringer als die üblichen Notarkosten).

Was kann der Ersteher tun, wenn eine Räumung des Objektes noch nötig erscheint?

Der Zuschlagsbeschluss, der durch das Gericht ausgefertigt wird, ist gleichzeitig Räumungs- und Herausgabetitel gegen den früheren Eigentümer und die zu seinem Haushalt gehörenden Personen.

Sollte das Objekt jedoch an einen Dritten vermietet sein, so muss der Ersteher zum nächstmöglichen Kündigungstermin eine Kündigung dieses Mietverhältnisses aussprechen und bei Nichtbeachtung durch den Mieter gegebenenfalls eine Räumungsklage erheben. Hier gelten gegebenenfalls allgemeine Mieterschutzvorschriften.

Wird den Mietern nicht gekündigt, so wird das Mietverhältnis fortgesetzt.

Kann ein Versteigerungsobjekt auch vorher gekauft werden?

Dies ist nur bedingt möglich. Ein Verkauf kann generell nur stattfinden, wenn der jetzige Eigentümer und Vollstreckungsschuldner zustimmt. Es muss dann ein Notartermin stattfinden und ein “normaler Kaufvertrag” geschlossen werden.

Dieser hat ferner jedoch nur Sinn, wenn alle im Grundbuch beteiligten Gläubiger zustimmen. Aus den o.g. Gründen kann daher ein freihändiger Verkauf ausgeschlossen oder extrem schwierig sein, so dass auf das Zwangsversteigerungsverfahren zu verweisen ist. 

Was ist eine Ausbietungsgarantie und welchen Nutzen kann ein Bieter daraus ziehen?

Eine Ausbietungsgarantie ist ein Vertrag mit der betreibenden Gläubigerin, in dem sich der Bieter verpflichtet, mindestens einen bestimmten Betrag zu bieten. Im Gegenzug verpflichtet sich die Bank, dann auch auf jeden Fall den Zuschlag im Termin erteilen zu lassen (sofern der Versteigerungstermin nicht durch den Schuldner in anderer Weise abgewendet wird).

Für die Bank hat dies den Vorteil, dass sie sicher weiß, dass ein Bieter vorhanden sein wird. Für den Ausbietungsgaranten besteht der Vorteil, dass er weiß, ab welchem Preis die Bank ihm den Zuschlag erteilen lassen wird. 

Ggf. sind im begrenzten Rahmen auch weitergehende Vereinbarungen möglich, um den Ausbietungsgaranten in gewisser Weise gegenüber weiteren Mitbietern abzusichern. Die Einzelheiten sind jedoch von Fall zu Fall unterschiedlich und sollten vorab besprochen werden. 

Um eine formelle Wirksamkeit der Ausbietungsgarantie zu gewährleisten, muss diese in notarieller Form abgeschlossen werden.

 

 

 

 

Wir hoffen, dass wir mit diesen allgemeinen Hinweisen zu Ihrer Information beigetragen haben. Natürlich ist es unmöglich, in dieser kurzen Form alle denkbaren rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten zu erörtern. Ebenfalls kann keine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit der vorstehenden Ausführungen übernommen werden. Weitergehende Fragen sollten daher am besten vor dem Versteigerungstermin durch Rücksprache mit den Beteiligten und Ihrer GHG geklärt werden.

 

 

 

 

 

 

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